Ratgeber Mietrecht

Mein Ratgeber ersetzt keine rechtliche Beratung, er soll nur einen kleinen Einblick in die rechtliche Materie geben. Bei Fragen kontaktieren Sie mich bitte unverzüglich, denn im Mietrecht laufen in der Regel Fristen, die beachtet werden müssen, um seine Ansprüche wahrnehmen zu können.

 

Ratgeber für Mieter

1. Was ist zu tun, wenn man eine Kündigung erhalten hat?

2. Was tun, wenn man eine Mieterhöhung erhalten hat?

1. Was ist zu tun, wenn man eine Kündigung erhalten hat?

Zunächst ist festzuzahlten, dass sich die Beendigung eines Mietverhältnisses nach der Art des Mietverhältnisses richtet. Hierbei sind zwei Vertragstypen zu unterscheiden. Zum Einen das unbefristete Mietverhältnis und zum anderen gibt es noch den Zeitmietvertrag.

Beim Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, bedarf es eines gesetzlich anerkannten Kündigungsgrundes, also ein berechtigtes Interesses des Vermieters, wenn er das Mietverhältnis beenden möchte. In der Praxis häufig, sind folgende Einzelfälle:

  • Zahlungsverzug

  • Ständig unpünktliche Mietzahlungen

  • Lärmstörungen

  • Untervermietung

  • Beleidigungen gegenüber dem Vermieter und/oder andrer Vertragsverletzungen

  • Eigenbedarfskündigung.

Beim Zahlungsverzug ist zu beachten, dass dieser zur fristlosen Kündigung führen kann, wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgenden Terminen oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug geraten ist. Ferner kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Mieter in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Was kann der Mieter im Falle eines kündigungsrelevanten Verzugs tun?

 

Der Mieter sollte umgehend den Fehlbetrag überweisen, so wandelt sich die fristlose Kündigung in eine fristgemäße Kündigung um. Ist es Ihnen nicht möglich, den vollen Betrag umgehend zu leisten, so suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter und bitten um eine Ratenzahlungsmöglichkeit.

 

Unter Umständen kann sich eine Kündigung mit der Zahlung auch als hinfällig erweisen. Dies zum Beispiel dann, wenn der Mieter direkt nach Kündigungsausspruch die Aufrechnung erklärt und sich so von seiner Schuld befreien kann.

Eine Abmahnung durch den Vermieter bedarf es beim Zahlungsverzug im Übrigen nicht.

 

Sollten obige Maßnahmen keinen Erfolg zur Abwendung der Kündigung haben, so kann ich Ihnen gerne weiter helfen.

Meine Vorgehensweise ist zunächst den Versuch zu starten, die Konflikte vor dem gerichtlichen Verfahren zu lösen, also außergerichtlich ohne Involvierung des Gerichts. Aus Erfahrung weiß ich, dass es Möglichkeiten gibt, die Kündigung außergerichtlich abzuwehren, sei es mittels einer gütlichen Einigung, die oft in einer Akzeptanz der Erhöhung der Miete mündet oder aber auch der Bereitschaft beider Parteien einen Aufhebungsvertrag zu vereinbaren, der die Interessen beider Seiten berücksichtigt.

Was kann der Mieter im Falle einer sog. verhaltensbedingten Kündigung tun?

 

Hat meine eine Kündigung erhalten, die sich auf einen sog. Verhaltensbedingten Kündigungsgrund stützt, als wegen angeblicher Lärmbelästigung, oder anderer Gründe, die den Vermieter stören, so ist darauf zu achten, dass der Kündigung eine Abmahnung mit dem selben Inhalt vorausgegangen ist. Ohne eine solche Abmahnung war es Ihnen als Mieter nicht möglich ihr Verhalten zu ändern, um einer Kündigung zu umgehen.

 

In einem solchen Fall wehren Sie sich gegen die Kündigung, indem Sie der Kündigung widersprechen und mitteilen, dass Sie entweder Ihr Verhalten zukünftig anpassen werden, oder mitteilen, dass die Vorwürfe nicht der Wahrheit entsprechen.

 

Sollte der Vermieter trotzdem auf der Kündigung beharren, so kontaktieren Sie mich. Auch hier gibt es die oben aufgezeigten Möglichkeiten die Angelegenheit außergerichtlich zu beenden. 

 

Was kann der Mieter im Falle einer Eigenbedarfskündigung tun?

Hier gilt es zu prüfen, ob der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einem Eigenbedarf hat und diesen auch ausreichend begründet hat. Eigenbedarf kann der Vermieter nur dann wirksam geltend machen, wenn er diesen für sich, für seine Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts geltend macht. Häufig kommt es vor, dass Eigenbedarf für eine Person, die nicht zum geschützten Personenkreis gehört, geltende gemacht wird und daher die Kündigung bereits aus diesem Grund unwirksam ist.

 

Die Eigenbedarfskündigung muss ausreichend begründet sein. Hierzu hat es jedoch eine Rechtssprechungslockerung des BGH gegeben, die sagt, es müssen die „Kerntatsachen“ als Begründung mitgeteilt worden sein, andernfalls ist der Vermieter dem Begründungserfordernis nicht gerecht geworden und die Kündigung ist unwirksam. Hier empfiehlt es sich die Kündigung von einem Anwalt hin überprüfen zu lassen, um dann das weitere Vorgehen besprechen zu können. Im Falle dessen, dass man zum Entschluss kommt, dass die Begründung nicht ausreichend ist, empfiehlt es sich nichts zu tun, andernfalls ist die Kündigung als wirksam zu beurteilen.

 

Sollte in der Kündigung der Hinweis erfolgt sein, dass Ihnen als Mieter ein Widerspruchsrecht gegen die Eigenbedarfskündigung zusteht, so widersprechen Sie der Kündigung fristgerecht, um so Ihre möglichen Ansprüche vor Gericht sichern zu können.

„In § 574 BGB wird diesbezüglich festgelegt:

1. Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

2. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.“

Form und Frist des Widerspruchs finden sich in § 574 b BGB wieder. Der Widerspruch ist schriftlich gegenüber dem Vermieter zu erklären. Hier ist auf den nachweisbaren Zugang zu achten. Ich empfehle den Widerspruch per Einwurfeinschreiben oder per persönlicher Übergabe mit Quittierung zu übergeben. Der Widerspruch ist spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses  zu erklären.

Muster eines Widerspruchs:

Herr/Frau Musterfrau

Musterfraustraße 5

12345 Musterfraustadt

Per Einwurfeinschreiben

Herrn Karl Mustermann

Mustermannstraße 1

12346 Mustermannstadt

Musterfraustadt, den

Widerspruch gegen Kündigung wegen Eigenbedarf vom

Mietverhältnis vom 

Musterfraustraße 5, in 12345 Musterfraustadt

 

Sehr geehrter Herr Mustermann,

 

hiermit widerspreche ich der Kündigung vom…..unter Berufung auf das Widerspruchsrecht aus § 574 BGB, da eine Beendigung des Mietverhältnisses zum (Fristende aus Kündigung) für mich (und meine Familie) eine besondere Härte bedeuten würde.

Die besondere Härte ergibt sich aus folgenden Gründen:

(Hier muss nun jeder einzelne Sachverhalt dokumentiert werden, weshalb ein (fristgemäßer) Auszug nicht möglich ist; umso detaillierter umso besser).

 

Mit freundlichen Grüßen

 

Unterschrift aller Mieter

Das Gesetz erhält abgesehen von § 574 Abs. 2 BGB (fehlender Ersatzwohnraum) keinen weiteren Hinweis darauf, wann ein Härtegrund für den Mieter vorliegen könnte. Als sonstige Härtegründe hat die Rechtsprechung zB. Alter, Krankheit, Behinderung, bevorstehende Prüfung (zB Schulprüfung des Kindes), Schwangerschaft anerkannt. Bei allen sonstigen Härtegründen handelt es sich um Einzelfallprüfungen, die vom Gericht gesondert geprüft werden.

Der Widerspruch hat in der Regel Auswirkungen auf die vom Gericht gewährte Räumungsfrist bei wirksamen Eigenbedarfskündigungen, weshalb von einem Widerspruch immer Gebrauch gemacht werden sollte.

Noch ein kurzer Hinweis, wenn sich in der Kündigung kein Hinweis auf die Widerspruchsmöglichkeit findet, dann gilt die Zwei-Monats-Frist nicht. Im Falle eines Räumungsverfahrens empfehle ich den Widerspruch mit der Klageerwiderung zu erklären. 

2. Was tun, wenn man eine Mieterhöhung erhalten hat?

Bei einer Mieterhöhung ist es generell ratsam diese vom Rechtsanwalt überprüfen zu lassen, da die Mehrzahl der Mieterhöhungsschreiben unwirksam sind, bzw. eine zu hohe neue Miete aufweisen.

 

Zunächst gilt, dass nur schriftliche Mieterhöhungsverlangen wirksam sind. Sobald Sie die erhöhte Miete zahlen, wird sehr schnell ein konkludentes Einverständnis darin gesehen und das nachträgliche zur Wehrsetzen schwierig. Daher muss vor der ersten Zahlung die Wirksamkeit geprüft werden, um nicht konkludent einer zu hohen Mieterhöhung zugestimmt zu haben.

 

Grundsätzlich gibt es die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, sowie die  Modernisierungsmieterhöhung.

Begründungsmittel der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Mietspiegel, eine Mieterdatenbank, ein Sachverständigengutachten und vergleichbare Wohnungen sein.

 

Erfahrungsgemäß unterläuft den meisten Vermietern beim Rückgriff auf ein Begründungsmittel ein Fehler, der zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung führt.

 

Auch in einem solchen Fall setze ich auf eine außergerichtliche Lösung und versuche mit den Parteien eine Lösung zu finden, die beiderseits auf Zustimmung stößt. Dies auch gerade deshalb, um das Mietverhältnis nicht in eine Schieflage zu bringen, die dem Mieter später zwar die Mietererhöhung erspart hat, aber dann oft andere Probleme folgen, da der Vermieter sich auf den Schlips getreten fühlt.

 

Daher rate ich im Falle des Erhalts eines Mieterhöhungsschreibens dazu, zunächst zu prüfen, auf welchem Begründungsmittel Rückgriff genommen wurde und unter Umständen einen Blick in den örtlichen Mietspiegel zu nehmen, wenn es einen solchen in Ihrer Stadt gibt.

Kontaktieren Sie mich unverbindlich, wenn Sie Hilfe im Miet- oder WEG-Recht benötigen: 

e-Mail: mail@naumann-reichel.de             Telefon: 06201 4998326